2003年2月

从广告宣传统计上可以看出，普通住宅仍然是宣传的主流，其次是公寓。三月初陆续有一些新盘入市，预计在三、四月份会掀起一个新盘大量出现的小高潮。

据统计，2001年每月举办2个房展会。2002年平均每月近1.5个房展会。2月20日由北京晚报主办的个人购房房展会在军博拉开了今年房展会的序幕，三月初在国展有北京市贸促会主办的北京国际商品房展示会接踵而来。根据今年对房展会的预报统计来看，今年的房展会比往年有大幅度的下降：将于4月3日举办的春季房展会可以说将会是蛰伏了一冬的房地产市场向北京市场集体亮相的第一页，届时今年北京市场的主流产品在本次房展会上可见一斑。

经过几年的锤炼，北京的房展会形成了以“四季房展”会为首；北京晚报主办的“个人购房房展会”；北京市贸促会主办的“国际房展会”三足鼎立的状况。房展会开始向品牌化、特色化过渡。

二级市场利好不断

新春伊始，北京的住宅二级市场便不断有利好消息传出，先是直管公房使用权上市交易的禁忌被打开，继而又取消了公房上市的政策壁垒，解除了长期以来捆绑在公有住房身上的诸多约束。

根据《北京市已购公有住房上市出售实施办法》，从３月份起，取消原产权单位参与收益分配。居民（已购买并居住一年以上的）公有住房上市出售时，免征营业税、免征土地增值税。新《办法》还鼓励有条件的单位改革现行供暖费、物业管理费由单位支付的方式，实行货币分配。

在新《办法》即将出台的同时，又传出了“今年本市职工仍然可以用1560元／平方米的价格购买公有住房”的消息。有关人士认为，这将有利于职工购买房改房，刺激二手房上市交易。

几年来北京市公房出租一直笼罩在“多税费”的阴影下，据统计，北京市公房出租最多要交７种税：首先是房产税，其次是营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地使用税和印花税。如此多的税费使北京市的公房出租常年处在地下交易和隐性交易的状态，而隐性市场的存在带来国家税收资金的大量流失。

上市审批、收益分成是目前公认的政策瓶颈，而补较高的地价款也让人们对二手房的上市望而却步。有关人士分析认为，新政策的实施，无疑“简化手续、让利百姓”，为不温不火的北京房地产二级市场添了把柴。 

二级市场搅动一级市场

政策方面的利好消息搅动着市场，直管公房使用权自由交易的消息一出，引起了公房承租人的极大关注。目前北京市已有１５０万套房改房办完了房产证，这些政策会刺激二手房中的已购公房上市交易。北京市人均住房面积达到２０平方米左右。按照国际惯例，人均住房面积达到３５至４０平方米时，就会转为存量房市场，即二手房市场。

二级市场的开放无疑将给北京的住宅一级市场造成影响。 ２００１年北京市共有直管公房２４００万平方米，去年由于崇文、宣武等区的危改拆迁、文物保护等措施，变化数量较大，估计全市仍有近２０００万平方米。如果单纯按人均２０平方米计算的话，可以满足将近1００万人的住房需求。新政策的实施，不但可以充分发挥公有住房的使用效益，公房承租人还能通过转租、卖旧买新的手段改善自己的居住条件，北京房市的一二级市场联动，有望形成良性循环。

在住宅二级市场的冲击下，一级市场在价格上势必要受到影响。事实上，在这一新政策出台之前，就已经有业内人士预言，京城楼市房价下降已成定局。既然降价已成定局，降多少大家拭目以待。据分析，北京市场目前对5000元～ 6000元／平方米的商品房需求旺盛，而市场实际供应量在放大，开发商普遍会采用低价位抢滩市场。

不过新规定从出台到执行，还会有许多的细则需要完善。按照规定，二级市场开放的具体程序也将由北京市各区县来具体操作。也就是说，直管公房交易目前还没有进入实质性阶段，上述种种，应该说还在人们的期待之中。

                                       北京中房指数办公室

                                                  孙海燕