
序言
在二十世纪的工业化时代，人们目睹了快速的城市化和技术进步。工业化时代的标准化和模式化使得高效的大量生产成为可能，然而不加选择的应用标准化原则到人们生活、工作的各个方面却导致了千篇一律的产品结构，特别是在城市土地使用和建筑设计方面，越来越模式化的环境也开始剥夺了城市的个性。著名环境学家Steele在1981年就提出“标准化/模式化所采用同样的建造方法、材料和风格已经让全世界人都感到不适”。地标开始成为城市所追求的目标。无论出于政治或意识形态的考虑，还是出于“归属感”需要，在文化越来越同质的区域张扬个性，以地区或社会地位的一种标识为荣，恰当的强调标识性或新的地标对提升城市形象和增强城市魅力无疑具有重大意义。　　2004年6月到9月，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和搜房研究院三家研究机构组成的“中国房地产TOP10研究组”，对2003年以来建成或在建的建筑综合体进行了系统性研究。旨在彰显杰出的建筑作品、记载建设者们的睿智与卓见、让更多的人领悟其精髓、推动中国建筑文化的进步，同时也客观的反映当前中国各大中城市新地标建筑综合体的整体状况和发展水平。　　中国房地产TOP10研究组参阅大量国内外研究成果，以5万平米的建筑规模为评价入选门槛，从建筑的功能性和标识性两方面，以建筑面积、建筑高度、建筑材料、销售价格、区位等为基础指标，构建新地标建筑综合体的研究方法体系，并运用因子分析法（Component Analysis）、专家咨询法（Delphi）与层次分析法（AHP），从全国100个新建筑综合体中评选出“2004中国10大新地标建筑综合体”。这是中国房地产TOP10研究组继中国房地产上市公司10强研究、中国房地产百强企业研究、中国最具开发投资潜力10强城市研究和中国房地产经纪百强等研究课题之后的又一重大研究成果。　　研究过程中得到了房地产业界的大力支持，特别致谢北京金融街控股有限公司、新世界中国地产有限公司、香江国际、南京国际集团股份有限公司、杭州耀江房地产开发有限公司、沈阳中雁房产投资发展有限公司、宁波银亿房地产开发公司、佳程集团有限公司、北京建工集团房地产开发有限责任公司和其他参评企业在TOP10研究组基础资料收集过程中的帮助。

一、2004中国新建筑综合体的整体现状
1．地域分布
新建筑综合体分布的地域广阔，有22个城市都新建有建筑综合体；但集中度过高，大部分都聚集在三大经济圈，占综合体总数的67%。其中，以北京为中心的环渤海经济圈占25%，以上海中心的长江三角洲经济圈占28%，以深圳、广州为中心的珠江三角洲占14%。中西部地区近年经济发展迅速，很大程度上促进了当地综合体的建设，如重庆的综合体多达9个，武汉、长沙也分别有2、3个综合体。其它有项目入选的城市主要是一些沿海发达城市和内陆中心城市，包括威海、青岛、大连、厦门、福州、沈阳、郑州、南昌、济南、石家庄和南宁。


2．建筑特点
建筑规模
新建筑综合体的规模普遍较大，总建筑面积2739万平方米。从规模分布上看，63%建筑综合体的规模在5-20万平方米范围内，21-30万平方米规模的新建筑综合体比例减小到14%，而90万平方米规模以上的只占有总数的3%。


从地域分布看，三大经济圈中，以环渤海经济圈的综合体规模最大，25个综合体的总建筑面积为1154万平方米，平均每个综合体的建筑面积高达46万平方米，其中百万平米以上的综合体就有三个（分别是北京的华贸中心、庄胜广场和天津的时代奥城）。长江三角洲28个综合体的总建筑面积为674万平方米，珠江三角洲14个综合体的总建筑面积为340.8万平方米，两区域的平均建筑面积相当，大约为24万平方米。中西部地区的综合体规模较小，总建筑面积192万平方米，平均建筑面积14万平方米。


容积率
100个新建筑综合体的容积率整体较高，最高的达到24，最低的2，平均8.7。如此高的容积率归因于目前综合体普遍向高度发展的趋势。100新建筑综合体的平均高度达到169米，以3.9米一层为标准换算，平均层数为43层。最高的大连国贸中心大厦地上建筑78层，主体塔楼檐口高度358米，最高处达420米；最低的南京江畔明珠广场也有50米。这说明近年来可开发用地特别是优势地段的可开发用地逐渐稀缺，加上政府对于土地开发的逐步控制和规范，使建筑综合体不得不向高容积率、高使用率的方向发展。
综合功能性
新建筑综合体均具备复合功能或业态，具体划分为四类：第一类具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能，这类综合体占总数的65%。第二类具有办公、公寓、商业三种功能，占19%。第三类具有公寓、住宅、商业三种功能，这类综合体实际上只具有居住和商业两种功能，占总数的比例较低，仅7%。第四类具有办公、商业两种功能，也只占9%。值得一题的是，第一类的65个综合体中，还有34个具备除四种基本功能之外的其它功能，6个综合体带有主题公园，11个具备会展功能，17个建有高档住宅。这表明开发者们已经逐渐认识到，多功能的综合体不仅能提高人们使用的频率，促使归属感和认知感的产生，更能为建筑本身带来丰厚的附加值。


物业配比
根据新建筑综合体的功能分类，具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能的综合体占总数的65%，代表大多数新建筑综合体的功能配置情况。针对这一部分综合体，运用模糊聚类分析法，以办公、商业、公寓、酒店和其它功能的配置面积为基本（数量）指标，总结出三类基本物业配比。第一类是以商业为主的综合体。商业面积占到35%的比例，其它依次是酒店（20%）、办公（15%）、公寓（15%）和其它（15%，大多是商务会馆、高档住宅、主体公园等）。第二类是以写字楼为主的综合体。办公面积占35%，之后依次是酒店（25%）、其它（20%）、商业（10%）和公寓（10%）。与第一类相似，其它功能主要是商务会馆、主体公园或高档住宅。第三类以公寓为主。这一类综合体主要是用来满足居住需求，60%设置成公寓，酒店、办公、商业仅各占有15%左右的份额。



二、2004中国10大新地标建筑综合体的研究方法体系
1、研究对象
通过对中国35个大中城市市场的系统调研，中国房地产TOP10研究组初步确定“2004中国10大新地标建筑综合体”的研究对象为：　从35个大中城市中选择部分经济最活跃的城市，并将这些城市按对经济发展影响作用划分为多个区域，从中选取2003~2004年已建成或部分建成（2008年前可全部建成）的规模超过5万平方米的100个大型建筑综合体作为本次课题研究的成员单位。
2、指标体系
本研究中指标体系分为两个部分（见下评价模型）：第一部分是功能性指标，主要用来评测2003~2004年建成或部分建成（2008年前全部竣工）的建筑综合体的特征，主要包括建筑规模（建筑面积、建筑高度、配套设施等），市场表现（销售价格、出租价格等），技术含量（新材料和新技术的应用）；功能性指标沿用以往TOP10研究所采用的主成分分析法进行量化分析。第二部分是标识性指标，用来评价综合体是否具备地标的特质，这包括显性和隐性两种标识性的评价。显性标识主要通过外观、区位环境表现出来，规模也对提高建筑的显性标识产生影响。隐性标识则是通过对当地社会、文化、经济的影响表现出来。该部分结合专家意见法（Delphi法）与层次分析法（AHP法）对各指标进行非量化分析。

3、评价方法
针对第一部分“功能性”指标，为增加研究的严谨性，采用主成分分析方法（Principal Component Analysis）。主成分分析是一种数学变换的方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关的变量，这些新的变量按照方差依次递减的顺序排列。在数学变换中保持变量的总方差不变，使第一变量具有最大的方差，称为第一主成分，第二变量的方差次大，并且和第一变量不相关，称为第二主成分。依次类推，I个变量就有I个主成分。　设X(x1,x2，…，xp)为p维随机变量，构造


其中Li为p维正交化向量（Li＊Li＝1），Zi之间互不相关且按照方差由大到小排列，则称Zi为X的第I个主成分。设X的协方差矩阵为Σ，则Σ必为半正定对称矩阵，求特征值λi（按从大到小排序）及其特征向量，可以证明，λi所对应的正交化特征向量，即为第I个主成分Zi所对应的系数向量Li，而Zi的方差贡献率定义为λi／Σλj,通常要求提取的主成分的数量k满足Σλk／Σλj>0.85。主成分分析可以通过对因子模型的旋转变换，使得主因子对各原始变量的负荷系数向0和1极化，从而有助于主因子的解释和命名，帮助我们理解中国新建筑综合体的核心组成要素是什么。　对于第二部分“标识性”的评价指标，为最大限度的克服主观因素的影响，在借鉴Vivian Constantinopoulos在“10X10 Architects”中所采用的建筑评价方法的基础上，研究组决定采用专家咨询法（Delphi）与层次分析法（AHP）进行综合判断。　 Delphi法在50年代初由Rand Corporation首创并应用到咨询研究中，之后迅速普及，目前在美国各大咨询机构中占有高达24.2%的使用率。该方法首先将评价内容列成含义明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下对各问题作出书面回答；然后将回收的专家意见进行统计归纳，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见。Delphi法主要依靠人的经验和综合知识进行评测，具有匿名性、反复性、统计性三大特征，因而能较好地克服主观因素的影响。 AHP法是在Delphi法基础上得到的两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。

2004中国10大新地标建筑综合体
金融街中心广场、南京国际广场、重庆财富中心、武汉新世界国贸大厦、沈阳五里河城、西湖文化广场、耀江·浙江环球中心、上海香港新世界大厦、北京兰华国际、北京佳程广场、宁波外滩花园。

中国房地产TOP10研究组
“中国房地产TOP10研究组”由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院（原搜房研究院）三家研究机构于2002年发起，2003年1月10日正式成立。致力于对中国规模最大、效益最好、品牌最优房地产企业群体和房地产市场进行客观、公正的研究。国务院发展研究中心企业研究所着重于宏观指导和研究成果决策把关作用；清华大学房地产研究所着重于“TOP10”理论探索和方法研究；中国指数研究院专注于“TOP10”实证研究和日常管理。“TOP10研究组”由国务院发展研究中心企业研究所所长陈小洪、清华大学房地产研究所所长刘洪玉、中国指数研究院院长莫天全任联席组长，共同指导管理研究组的工作，日常管理由“TOP10研究组”办公室负责。
● 已完成的研究成果
☆ 《中国房地产上市公司10强研究》
2003年1月10日, TOP10研究组依据沪深两市69家房地产上市公司2002年第三季财务报表的客观数据评估测算，发布了"2003年中国房地产上市公司TOP10"预测版。 2003年5月10日， TOP10研究组根据截至2003年4月30日公布的2002年上市公司年报的客观数据，对"2003年中国房地产上市公司TOP10"预测版进行数据更新，推出"2003年中国房地产上市公司TOP10"最终版。在最终版报告中将综合反应公司财富创造能力的指标体系EVA首次引入房地产行业中，并用EVA对69家房地产上市公司进行评价排名，确定了中国房地产上市公司财富创造能力TOP10。
☆ 《中国城市投资开发潜力10强研究》
2003年5月到9月，TOP10研究组对中国省会城市及计划单列的35个大中城市的房地产开发投资潜力进行了公正、客观、全面的研究。TOP10研究组从潜在需求、当前满足需求程度、市场表现和潜在供给等4个方面对城市的住宅、办公楼、商业用房分别设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量分析计算三大分物业的开发投资潜力得分，最后根据房地产市场不同分物业投资结构比例加权得出35个大中城市的房地产综合开发投资潜力。
☆ 《中国房地产百强企业研究》
2003年9月到2004年3月，在借鉴国内外的研究理论和操作实务基础上，“中国房地产TOP10研究组”以房地产开发企业2001-2003年的销售额均值为评价入选门槛指标，从反映房地产企业的开发规模与经营业绩，市场占有和潜在开发能力、房地产开发的实物量和价值量等三个方面，以销售额、销售面积、施工面积、竣工面积、投资额等为基础经济指标，设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量计算2003年中国房地产开发百强企业的综合实力指数，从而评选出“中国房地产百强企业”。
☆ 《中国房地产经纪百强企业研究》
2004年1月到6月，在参考国内外著名研究机构的企业评价方法，借鉴中国房地产上市公司十强、中国房地产企业百强研究经验的基础上，结合中国房地产经纪行业的具体情况，“中国房地产TOP10研究组”以房地产经纪企业连续两年经纪业务成交额均值5千万为评价门槛指标，以11个反映房地产经纪企业的基本情况、规模状况、经营收入和发展潜力等四方面的经营指标构建评价指标体系，运用主成分分析法，定量计算中国房地产经纪百强企业的综合实力指数，从而评价出“中国房地产经纪百强企业”。
☆ 《2004中国10大新地标建筑研究》
2004年6月到9月，“中国房地产TOP10研究组”对2003年以来建成或在建的建筑综合体进行了系统性研究。旨在彰显杰出的建筑作品、记载建设者们的睿智与卓见、推动中国建筑文化的进步，同时也客观的反映当前中国各大中城市新地标建筑综合体的整体状况和发展水平。中国房地产TOP10研究组参阅大量国内外研究成果，以5万平米的建筑规模为评价入选门槛，从建筑的功能性和标识性两方面，以建筑面积、建筑高度、建筑材料、销售价格、区位等为基础指标，构建新地标建筑综合体的研究方法体系，并运用因子分析法（Component Analysis）、专家咨询法（Delphi）与层次分析法（AHP），从全国100个新建筑综合体中评选出“2004中国10大新地标建筑综合体”。
● 研究组成员
联席组长：
陈小洪（国务院发展研究中心企业研究所所长）刘洪玉（清华大学房地产研究所所长）莫天全（中国指数研究院院长）
主要成员：
黄瑜: 中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任汪勇博士: 中国指数研究院研究发展总监张政军博士后:国务院发展研究中心企业所清华大学房地产研究所：郑思齐博士沈悦博士谢岳来博士孙冰博士中国指数研究院：吴祥葛海峰赵丽一王扬眉蒋云峰张化学陈友根

中国房地产品牌价值研究机构联系方式
● 中国指数研究院
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