中国房地产经纪百强企业研究报告

序言

为促进中国房地产业的健康持续发展，充分发挥二手房市场的作用，由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和搜房研究院三家国内专注于企业和房地产权威研究机构组成的"中国房地产TOP10研究组"于2004年年初启动了"中国房地产经纪百强企业"研究，旨在客观地反映房地产经纪企业的整体状况和发展动态，科学评价房地产经纪企业的综合实力，探讨房地产经纪企业发展规律，促进房地产经纪企业健康发展。这也是国内首次对房地产经纪企业的全面研究。

在对国内外评价方法充分比较研究的基础上，为全面、客观的反映中国房地产经纪企业的综合实力，结合中国房地产经纪行业的具体情况，中国房地产TOP10研究组以房地产经纪企业连续两年经纪业务成交额均值5千万为评价门槛指标，从企业基本情况、规模状况、经营收入和发展潜力等四方面来评价房地产经纪企业，以注册资本、员工总数、房地产经纪人数、合法分支经纪机构总数、店铺数量、成交总额、经营收入、房源套数等为基础指标，采用主成分分析法和相关数学模型，定量分析中国房地产经纪百强企业，进而评价出综合实力百强企业。

"中国房地产经纪百强研究"报告是中国房地产TOP10研究组关于房地产行业系列研究课题之一，也是继中国房地产上市公司十强、中国房地产企业百强、中国最具投资潜力的城市等研究课题后，TOP10研究组的又一重大研究课题和最新研究成果。　

本次研究工作得到了广大房地产经纪企业的大力支持，在此我们感谢戴德梁行·泛城（中国）、深圳市中天置业评估有限公司、北京我爱我家房地产经纪有限公司、Coldwell Banker信义房产管理咨询（上海）有限公司、上海中原物业代理公司、江西省京昌房地产开发咨询服务公司、上海臣信房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司、重庆大泽置业代理有限公司、太平洋房屋服务有限公司、南京市房屋销售置换实业有限公司、北京海煦置业房地产经纪有限公司、成都富力房屋置换有限公司和其他百强企业在TOP10研究组基础资料收集工作中的鼎力帮助。同时，也要感谢各级政府部门对TOP10研究组系列研究工作的长期支持。

中国房地产经纪百强企业研究报告

为全面、客观的反映中国房地产经纪企业综合实力，结合中国房地产经纪行业的具体情况，中国房地产TOP10研究组从企业基本情况、规模状况、经营收入和发展潜力等四方面来评价房地产经纪企业，具体指标包括注册资本、员工总数、房地产经纪人数、合法分支经纪机构总数、店铺数量、成交总额、经营收入、房源套数等；为使研究更加深入透彻，我们以房地产经纪企业连续两年经纪业务成交额均值5千万为评价门槛指标，优选200家房地产经纪企业进入本次中国房地产经纪百强企业研究对象，运用主成分分析法和相关数学模型，定量计算出房地产经纪企业的综合实力分值，评价得出中国房地产经纪百强企业(以下简称百强企业)。

*百强企业的整体状况

1、规模优势

TOP10研究组对百强企业的注册资本、员工总数、注册房地产经纪人数和合法分支经纪机构总数等四方面指标的研究表明：百强企业在资金、信誉、人才、信息等方面具备其他经纪企业无法比拟的优势。

百强企业的平均注册资本619.59万元，而全国的房地产经纪企业平均注册资本不到30万元，即使在房地产经纪业比较发达的上海，房地产经纪企业的注册资本平均也仅为77万元，注册资本在一定程度上反映了企业的资金实力，同时也为客户和企业的交易提供了信任基础。

2、经营业绩

TOP10研究组对百强企业成交总额指标研究表明，百强企业二手房和租赁交易成交总额平均为73358.28万元，成交金额在3亿以下的占18%，3-10亿的占67%，10亿以上的占15%。其中二手房成交总额平均58533.4万元，租赁业务的成交总额平均14824.88万元。

百强企业二手房每套平均价格为38.48万元，从分布来看，平均价格低于30万元的占52%，高于30万元的占48%，主要集中在30-40万元之间。

百强企业平均年经营收入1767.64万元，经营收入在1000万以下的占41%， 4000万以上的仅占10%，企业的收入规模普遍偏低。其中租赁服务平均收入407万元，二手房服务平均收入1360万元。二手房服务收入是百强企业的主要收入来源。

2003年百强企业平均完成的二手房成交套数为1281套，租赁平均成交2642套，88%的百强企业完成的二手房成交套数在2000套以下，81%的百强企业租赁成交套数在2000套以下。

TOP10研究组调查表明，93%的经纪百强企业二手房交易服务收费占总成交金额0.5－2.5％，90%的租赁交易服务收费占成交总额的7-9%，基本符合国家计委和建设部于一九九五年七月十七日下发的《关于房地产中介服务收费的通知》中规定。这说明与市场上一些房地产经纪企业以较低的价格争夺市场的方式不同，百强企业主要凭借自己较高的品牌认知度和服务水平，在市场上站稳脚跟。

3、发展潜力

房地产经纪企业必须有充足的房源才能保证未来经营，房源数量显示了企业对潜在需求市场的占有，在一定程度上反映了企业的发展潜力。百强企业的平均房源数量为1.4万套，其中买卖房源3584套，租赁房源10450套。房源数量在3000套以下的占27%，3000-10000套的占25%，10000套以上的占48%。

从整体来看，百强企业的经营呈现以下几个特点：

( 1 )首位效应明显

百强企业的经营差距比较明显，尤其每个城市名列前茅的房地产经纪企业，如上海的上房置换、广州的满堂红等在当地市场均拥有最高的市场占有率和品牌知名度，并与其他房地产经纪企业拉开较大的距离。TOP10研究组研究认为，房地产经纪企业在一个城市拥有最高的市场占有率和品牌知名度具有良性相互促进作用，这在一定程度上说明百强企业争夺城市市场第一名具有很高的市场价值。

( 2 ) 实力打造信誉

在市场经济中，信誉是一个企业的生命，而一个房地产经纪企业的市场信誉很大取决于客户通过对企业专业人员数量和素质以及门店数量的观察而做出的初步判断。百强企业的注册资本和员工、经纪人、门店的数量均大大高于平均水平，这种实力保证了客户对企业的信任度，同时也提高了企业诚信经营的信心。

( 3 ) 互联网整合信息链

调查表明，60%以上的百强企业拥有自己的企业网页或网站，80%以上的百强企业利用网络发布过房源信息。一些百强企业建设的企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力，如泛城（中国）综合住宅服务的泛城租售网。计算机网络技术的应用，大大提升百强企业信息管理能力，进而提高百强企业的经营业绩。

*百强企业和二手房市场的联动效应

百强企业的发展离不开二手房市场的发展。中国房地产业只有20多年的发展历史， 2003年全国二手房市场占整个房地产市场的份额不到30%，与房地产业比较成熟的国家80%的份额还有相当大的差距。二手房市场区域间发展不平衡，深圳、广州等华南沿海城市房地产业发展较早，二手房市场比较成熟，而北京二手房交易不到整

个房地产市场的10%，上海、天津、重庆等地二手房交易量虽然达到或超过了新房市场，但二手房市场的放量只是近三、五年才开始，而且与拆迁量大、新房市场供应量小等短期因素有很大的关系，还不能表明这些城市的二手房市场已经真正形成规模。

二手房市场和新房市场共同构成房地产市场，在整个房地产市场供求比较平衡的状态下，二者的增长存在一个此消彼长的零和关系。这在广州近11年二手房市场与新房市场的增长关系得以验证。中国房地产经过20多年的发展，总体市场已经达到基本平衡或供略大于求，因此，国家限制房地产开发市场投资，从而可能会进一步刺激二手房市场放量，为百强企业提供更大的市场空间。

从北京、上海等六个主要城市的情况来看，部分城市百强企业对二手房市场的平均占有率已经达到32%。这说明百强企业随着二手房市场增长而得到迅速发展，并成为了二手房市场的主力军。百强企业有责任、有意愿、也有能力参与

市场机制的建设，对二手房市场的稳定健康发展起着积极的促进作用。

* 房地产经纪企业百强的发展趋势

"中国房地产TOP10研究组"通过对百强企业的系统研究认为：企业规模化、经营专业化、信息技术化、诚信品牌化、服务个性化将是百强企业的发展趋势：

1、企业规模化

近几年，大部分百强企业开始认识企业规模过小限制企业发展，因而通过增加分店、收购等方式扩大自己的规模。2002-2003年百强企业的分支机构增加了28.98%，员工总数、注册经纪人、成交总额、房源套数也随之大幅增加。

2、经营专业化

市场细分是一个成熟市场的必由之路，专业化是提高市场效率的重要途径。百强企业通过对各个部门在不同种类服务和服务的不同阶段进行明确的分工，同时合理判断企业在产业价值链中的核心竞争力，采取集中化策略，专注自己的优势业务。随着市场的发展，行业和企业内的分工将越来越明确化，百强企业也必然走向一个越来越专业化的道路。

3、信息技术化

百强企业不仅建立自己的面向客户的网络信息服务平台网站、利用高效的房地产网络发布房源信息，还在逐渐采用MIS信息共享系统等新技术与经营紧密结合的方式作为百强企业的重要经营手段。百强企业要做强做大，就应采用现代化技术提升企业信息处理能力。只有进一步加强信息水平和技术优势，才能形成企业的市场优势，已经成为百强企业的共识。

4、诚信品牌化

随着房地产经纪市场发展的成熟，房地产经纪企业面临着大浪淘沙，企业间竞争比拼的是经营水平，但如果不能保持诚信形象，即使以往再强的企业也会在一夜之间失败。百强企业在长期经营中形成良好的社会形象在企业以往成功经营中无疑起到了关键的作用，但百强企业不满足已有的成绩，希望逐渐把诚信形象提升为企业整体品牌，使之在企业进一步发展过程中转化为具有巨大价值的无形资产。

5、服务个性化

服务是房地产经纪企业的根本，研究客户需求是房地产经纪企业的重要工作。百强企业不仅要为客户提供交易信息，也要根据客户的实际要求为他们提供个性化的服务平台。从房地产经纪百强企业来看，大都提供了菜单式服务内容供客户选择，根据客户的需求，不断创新服务，已经成为他们关注未来发展的一个重要途径。

附录

"中国房地产经纪企业百强研究"的方法体系

1．基本原则

客观、公正、准确、全面是本研究的基本原则，排除主观因素的影响，以客观数据为唯一依据。

2．中国房地产经纪企业百强门槛值的设定

中国房地产经纪企业百强评价对象，是依据《公司法》建立、经过政府有关部门批准并登记注册的经纪企业；中国房地产TOP10研究组鼓励以集团的名义参评，引导房地产经纪企业做大做强。

按照国际惯例，如果企业样本比较多，往往需要对评价企业给予一个门槛指标，只有符合基本指标的企业才能进入评价体系。这种类似门槛的指标往往都是规模性质的指标。因而中国房地产TOP10研究组以近两年企业在二手房市场和租赁市场上的成交总额五千万元为门槛值。经过初步筛选后，在全国5000多家大中型房地产经纪企业中，有200家房地产经纪企业或集团进入首次中国房地产经纪企业百强评价系统中。

3．评价原则

中国房地产经纪企业百强研究" 以2002年-2003年度为研究时间段，指标体系的设计遵循以下两个原则：

（1）企业实力与经营业绩相结合

随着中国房地产经纪行业的发展，越来越多的经纪业务开始逐渐集中在少数大中型经纪企业手中。这些大中型企业在信誉、人才、信息等方面都拥有小型经纪企业所无法比拟的优势，同时对企业的经营业绩也有决定性的影响。所以我们采用企业注册资本、员工总数、注册房地产经纪人数和合法分支经纪机构总数这三个指标来分别反映企业的基本信誉保障、人才优势、业务覆盖度、信息处理等方面的实力；采用经营收入，包括二手房服务佣金收入、租赁服务佣金收入、其他收入（包括房屋吞吐业务，买卖差价、房屋银行收入等）等指标反映企业的经营业绩。

（2）市场规模与发展潜力结合

在市场经济的环境下，企业之间存在激烈的竞争，企业之间的竞争和相互替代关系既表现为对显在需求市场的争夺和占有，又表现为潜在需求市场的争夺和占有。对于房地产经纪企业，为客户完成交易的成交总额是企业对显在需求市场的占有，反映了企业的规模状况；而房源数量则显示了企业对潜在需求市场的占有，反映了企业的发展潜力。

4．评价指标体系

根据对以上评价指标设计原则的分析，我们选择从企业基本情况、规模状况、经营收入和发展潜力等四方面来评价房地产经纪企业，具体指标包括注册资本、员工总数、注册房地产经纪人数、合法分支经纪机构总数、成交总额、经营收入、房源套数等。具体指标体系如下图：

中国房地产经纪企业百强研究评价指标体系
（中国房地产TOP10研究组2004年）

5．数据来源

（1）国家归口管理部门和统计部门（包括建委、房管局和统计局）的公开数据；
（2）房地产经纪企业对外公布的信息；
（3）搜房网对房地产经纪企业经营的长期监测资料；
（4）中国房地产TOP10 研究组对房地产经纪企业进行有关数据的复核确认（特别说明，在数据复核确认过程中，绝大多数企业给予了积极的配合，对少数没有进行复核的企业数据信息，按照国际惯例，根据第三方数据进行估计）。
（5）本次研究范围不包括房地产经纪企业的新房代理业务，对于有新房代理业务的经纪企业，TOP10研究组对企业的新房代理业务部分进行了剥离。

6．评价方法

通过对国内外评价方法的比较研究，"中国房地产经纪百强研究"采用主成分分析法。主成分分析是一种数学变换的方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关的变量，这些新的变量按照方差依次递减的顺序排列。在数学变换中保持变量的总方差不变，使第一变量具有最大的方差，称为第一主成分，第二变量的方差次大，并且和第一变量不相关，称为第二主成分。依次类推，I个变量就有I个主成分。
设X(x1,x2，…，xp)为p维随机变量，构造

其中Li为p维正交化向量（Li＊Li＝1），Zi之间互不相关且按照方差由大到小排列，则称Zi为X的第I个主成分。设X的协方差矩阵为Σ，则Σ必为半正定对称矩阵，求特征值λi（按从大到小排序）及其特征向量，可以证明，λi所对应的正交化特征向量，即为第I个主成分Zi所对应的系数向量Li，而Zi的方差贡献率定义为λi／Σλj,通常要求提取的主成分的数量k满足Σλk／Σλj>0.85。