实操步骤三：从规划设计角度全面提升别墅竞争力

　　一、别墅社区规划设计的人文特点：
　　由于别墅项目往往占有城市人文、景观的稀缺资源，别墅社区的设计规划更体现出传承城市文脉，融合自然景观地域特色的特点。别墅历史中曾称别苑，作为人们的第二居所，承栽着更多关于居住精神层面的寄托。因此，在“别墅的五大国际标准”中，“逸事”被列入一个重要的地位。现代别墅被人们称为一种“亚文化的载体”，成为众多地地产规划、设计中最具人文特征的种。

　　别墅作为一种商品化住宅在国内发展已有十年左右，随着社会经济文化水平的提高，消费者越来越关注别墅的文化内涵。无言的建筑和风景环境一起不但是社会结构及人与人关系一种重要的载体，而且是一种无处不在，无时不在具有潜移默化深远影响的文化载体。一方水土养一方人。相对于只能产生一定时间段心 理冲击力的媒体艺术而言，显然山水林泉及其后营造的建筑和风景环境，对于生活在其间的人的素质孕育和培养，有着重大的影响。

　　别墅消费面对的一群目标消费群处于“消费金字塔”的顶部，这些消费者社会上物质与精神方面都相对富足的一群人。他们对别墅人文特点表现在行为科学和心理学层面对居住者在其间的行为心理活动，其中包括生活、休闲、读书、思考、交往等等，以及别墅人文特点表现在美学层面的审美的感知及其伴随的情绪活动，涉及作为审美对象的空间形态、风格和装饰的特征信息都十分关注。别墅的人文内涵对于这群来自“消费金字塔”顶端的消费群而言并不单纯是别墅的附加值，同时也是他们消费和生活中的一个重要购买决定。

　　营造一种被目标　消费群认同的人文内涵是别墅社区规划的一个要点。别墅人文内涵的高下，取决于先天和后天两方面的因素。先天因素指的是别墅选址所在地原来的地貌和文脉；后天因素的好坏取决于前期策划和设计所界定的人文内涵所与之对应的外部形态。

　　别墅设计表现的商业性在目前国内外许多成功的别墅社区规划设计中都得到了充分的体现。如上海枫丹白露别墅项目成功地将国外贵族别墅人文内涵引入社区的规划设计中，使上海作为一个海纳百川的国际化都市的海派文化文脉得以体现的同时，也结合了本地居住文化的特点。借特色建筑语言，将上海石库门住宅文化内涵挥洒其间，营造出海派新潮所代表的社区人文内涵，从而得到了市场和消费者的认同。

　　二、别墅社区的个性和风格
　　如何能够建立别墅社区的个性呢？以下应该是一些最基本的方法。

　　1、传统文脉的延续
　　别墅社区是构成城市的细胞之一，这个组成单位应充分体现城市的建筑文化传统、居住环境文脉、城市景观环境等要素，如上海在分析居民居住模式的里弄建筑（石库门住宅建筑＿基础上创造新里弄建筑模式；北京构筑新四合院的形式；江南城市可采用低层建筑奋、粉墙黛瓦以及传统造园手艺，体现江南水乡的古朴、清新、淡雅的特色。这些都是延续传统城市文脉的方法。

　　杭州的金都?富春山居，占地1800亩，位于富春山脚，而杭州向来是文人骚客咏诗作叹之地，传统的文化底蕴浓厚。

　　而富春山居的规划设计源于对所处文脉的敏感性和对现代文化的洞察力，建筑中揉和了中西文化、经典和时尚；建筑形式多样，分类细致，博采各家之长又表达出自身特色；设计中十分注重地形高差变化和周围环境的差异，从而达到建筑与环境的和谐。“把家轻轻放在大自然中”这一设计理念，使富春山仿佛隐身于一幅山墨山水画中，这也使东方的这种博雅的文脉得以在建筑中得到传承。

　　在西方国家中，特别是在美国，由于在第二次世界大战之后曾经一度把住宅区的开发放到郊区去，因此大部分城市的市中心区域住宅功能的开拓被忽视，直到20世纪80年代，才重新重视传统文脉的延续和重建，传统文脉的延续现已成为美国住宅小区规划和设计的重要方法和流行特色之一。

　　2、因地制宜的布局
　　别墅社区的基地状况各自不同，规划时应善于把握地形、地貌和地物作为创作的依据，才能反映出小区的特色。如基地上的树林，要将其保护并与规划的空间有机地组织，就能反映空间环境的特点；如位于高差较大的山地，应依顺山地等高线布置建筑，突出山地建筑的特色。广州番禺的锦绣香江花园位于“华南板块”的核心位置，其所有住宅建筑均按原有地形地貌依山傍水而建。地块地形以平缓起伏的坡地为主，并兼而有大面积的平地，湖泊和溪流，而地块有是大片的长满绿树红花的坡地。园内的别墅均为错落有致的自然散落分布，每个窗口均有不同的景观，而区内保有的原有生态植被，则与外部的大规模绿色林地融为一体。正是这种因地制宜的规划原则，成就了锦绣香江难以想象的绿色生态空间。

　　第二次世界大战之后，西文流行国际主义风格，设计上主张无论地点、地貌如何，都采用同样的建筑形式和规划风格，追求新理性主义的面貌，使大量住宅区形式雷同，与基地毫无关系，这种情况在70年代以来已经得到纠正，因地制宜成为住宅小区规划设计中的基本原则。
中国在目前的商业住宅小区开发过程中，依然存在不少忽视城市文脉、忽视地形地貌特征的规划和设计情况，把小丘推倒，把河叉小溪填平，基地内的树木被砍伐，这情况每日发生，对于提高住宅小区的质量来说这种做法不但无益，并且肯定是有害的。应该在发展的过程中特别给予注意，强调因地制宜的原则，是别墅小区规划设计的一个根本性的努力方向。

　　三、别墅社区设计的布局结构
　　别墅社区由于所处的环境条件不同，其布局也是多种多样的，但基本原则是要充分利用原有地形地貌与自然环境，景观变化丰富。别墅区常见的布局结构可分为两种：组团式与规则式，当然在实际规划设常常是综合这两种布局结构的。

　　1、组团式布局
　　整个别墅区由主干道把各个组团连为一体，公共服务中心（如会所）、中心绿地位于全区的中心且一般靠近主干道。主干道分别联系各个组团，每个组团设组团绿地，各个组团有步行绿公带与中心绿地相连，形成完整的步行景观系统。

　　其优点是分级明显，结构清晰，便于管理与分期开发。别墅区空间变化丰富，避免别墅过分排列规整而形成单调建筑景观。同时每个组团又有自己的景观环境特点，以提高其识别性与归属感。缺点是道路面积比例偏大，并且可能形成较多不规则的别墅用地单元，不利于以后的出售。当别墅区内用地较大，或位于风景区、旅游区中，组团式布局较为适用。

　　上海东苑半岛的二期规划，就是典型的组团式布局。中间人工湖围成的小岛是整个社区的中心，会所及其他娱乐服务设施位于其间，别墅住宅围绕不同景观自成组团，道路环绕四周，结构十分清晰，景观层次丰富，各组团识别性较强，仅业主有强烈的归属感，而几条大的绿化带又将湖心岛与各组团连接起来，在步行景观系统中将整个小区融为有机的一体。

　　2、规则式布局
　　规则式布局常用平行或同心圆的东、西向道路组成整个别墅区道路骨架，使每条道路均能服务于两边别墅，这样的道路投资最省。户单元用地面积相同，有利于以后的出售。当城市用地较紧张时规则式布局比较适合。

　　位于上海闵行别园区的“阳光爱琴海”是纯联排别墅社区，其项目地块为三角形，地块面积并不大（11万㎡）。设计者以一条椭圆形大道作为社区主干道，其他支路与弧形大道相连。支路弧形大道将地块分割成单元面积大致相同的小块。这样的规划布局有效地利用了地块，节省了道路投资，但小区只有中心区与非中心区的分级，住宅的识别性与业主的归属感不强，规则式布局的缺点是分级不是很准确，机动交通对别墅的影响较大，有时由于别墅排列过于规整与密集，使整个别墅区的景观缺少变化。

　　3、新的布局方式
　　规划中除了要注意这种常见的布局结构外，具体在布置别墅单元时，最合理、最经济的一种布置方式应为：道路为东西向，每条道路能服务两边别墅，别墅单元为南北狭长形。这样，一方面可以利用道路宽度，加大别墅的南北日照间距，一方面减少单元面积来节约用地。对于北入口的别墅，由于拥有较大的朝南花园，因此环境比南入口的别墅好。

　　如位于奉贤市海湾旅游开发区内的“金海湾别墅”，就是以一条连接小区主入口与次入口多主干道为社区中的轴线，再由与中轴线相连的支路将小区分割成若干个小组团。这样既使道路宽度得到了最有效的利用，又使地块的价值得到了充分的发挥。

　　时下别墅的布局已摆脱了行列式、兵营式的水平。而对组团式也进行了改进，多采用点状、流线型布局、曲线型组团布局或根据地理位置进行划分的主题布局形式，以加强空间的层次感，并有效利用间距，尽可能组合出多种丰富的布局形式。例如北京康城总体规划以曲线为母题，结合组团分布，流畅生动，建筑空间疏密有致。

　　四、规划设计实例
　　不同的别墅社区均有与之相配合的设计特点，下面以度假型别墅社区以及最新的独院住宅两种社区的规划设计特点及相关项目实例说明。

　　1、度假型别墅的规划设计
　　度假型别墅区一般位地自然环境优越的旅游度假区、风景名胜区当中，因此，在规划当中，首先要充分结合原有自然地形地貌，使别墅与周围自然能融为一体。别墅单元面积要大，最好能在2亩左右为宜，以提供舒适宜人的度假环境。别墅区实际上相当于一个大型旅馆，每个别墅相当于旅馆的客房，所以别墅单体功能上与一般住宅不同，每个房均要设计成套间（即带卫生间），每个房间要大（25-30平方米），有时客厅、厨房倒不一定需要。别墅区的服务配套设施主要有商业、餐饮、娱乐、运动设施等。

　　博鳌蓝色海岸位于自然风景独特的博鳌，那里是河流聚汇入海处，河道交错，水道纵横，地势平坦，椰林景致尽入眼帘。在此环境下，度假区的规划尽量利用基地本身的自然条件，引水造河，从传统的江南水乡如乌镇、同里、周庄等乡镇中吸取养份，从而提升营造一个有时代感的现代中国水乡。

　　博鳌蓝色海岸靠河而建，别墅以排屋及单体建筑的不同方式营造一个错落有致的河景，间中亦加入小广场，踏步，水埠码头，下水斜道等，使人、水和建筑的关系更为密切。总体规划方面，在南面岛屿加开一段东西向的运河，河中保留小岛，从而增加了向河用地。

　　2、“独院住宅”别墅社区规划设计
　　独院住宅由于位于城市当中，受城市用地及别墅买主经济承受能力的限制，别墅单元面积占地不能太大，约在350-700平方米为宜。别墅区与城市交通联系应比较便利，因为别墅区与一般居住区一样需要各种文教、商业、娱乐等生活服务设施。由于这种别墅区住户均是中高收入者，他们对居住环境品质要求较高，因此怎样提高别墅区的整体环境质量，将是规划设计的重点。别墅建筑密度不能太高，别墅区空间变化应丰富。由于拥有自己的独院住宅仍是大多数人一生的愿望，所以将来经济水平发展到更高层次时，这种独院住宅应更受欢迎。

　　康桥半岛首创了“新独院住宅”的居住理念，树立了近郊中心城镇住宅建设的成功典范，这种近郊住宅发展模式的核心是“工作在市区，生活在近郊”。简单说就是交通便利的近郊开发超大规模的住宅社区，以较低的价格提供给住户更大、更好的居住空间以及完备的生活配套设施。“新独院住宅”的住宅模式是一户一幢楼，独门独院，并有独立的花园和车库。它的建筑形式介于别墅和多层住宅之间，比别墅密度大、面积，间距小而合理；和市区多层住宅相比，同样的价格能增加40-60平方米的居住面积，更宽敞舒适，有更好的绿化和空气环境。“新独院住宅”特点是“面积适中、功能齐全”。在尽量控制建筑面积的同时，提供多种功能，做到设计合理，布局合理。“新独院住宅”是一种先进的、成熟的、符合中国人未来居住发展需要的住宅模式。

　　五、别墅社区的内部交通规划
　　社区内部人的流动包括步行和车辆（包括机动车辆和非机动车辆）两大类型，社区内的交通组织在于创造方便、安全与安宁的居住环境。小区的交通形式可分为动态与静态两类。动态交通组织是机动车行、非机动车行和人行方式的组织，静态交通组织则指各种车辆存放的安排。

　　1、动态交通的组织
　　动态交通的解决在于道路布局应符合车流与人流的轨迹，实行便捷、通顺、合流与分流的不同处理，保证交通安全，同时道路等级设置清楚，区分车行道、步行道与绿地小道，尽量控制车辆进入院落空间之内，以减少噪音与不安全因素。

　　社区的道路根据规划结构可分别采用三级或二级路网。社区主路是道路的骨架，是居民出行最频繁的通道。它的线型应使居民能顺利便捷地回到自己的住处或到达想云的地方，但不应畅通无阴，并需防止外界车辆任意穿行，做到“通而不畅，顺而不穿”，根据社区的规模大小和基地形状常采用的有“风车型”、“环行型”、“折线型”、“曲线型”等等形式，道路骨架一旦确定，社区的规划形式也基本浮现。

　　优秀的动态交通组织实际上是合理的规划设计的前提，因为实际上小区的组团划分往往是通过道路的分割来实现的。例如杭州的金苑山庄，主干道实现了组团的划分，每幢单体建筑都有支路与主干道连接。道路分级明显，加上合理的绿化布置，减少了噪音污染等不良因素。又如杭州的另一个别墅小区“江南水乡”的交通规划，全区三级道路分级明显。一级道路连接两个主入口，二级道路将各组团与一级道路相连，三级道路将各单元与二级道路相连，同时也是步行景观道。

　　2、静态交通的组织
　　社区中的停车、存车方式普遍的有以下这两个类型：
　　独立式住宅和联体住宅的独立停车房，这些停车房都是住宅的必备组成部分，从车房直接进入住宅，是最方便住户的停车方式。

　　院落附近存放。把汽车停放到住宅的院落内部，方便车主出入。院落内存放是车主最乐意接受的方式，但却最易干扰居民生活，影响居住。
组团入口附近一侧或组团之间的场地上存车；中心绿地下的车库存车方式常被一些别墅社区用于外来车辆的存放。

　　除了以下车辆存放方式以外，世茂湖滨花园首创的“无烟城”概念，是将整个车辆停放场所移入地下，地面以上全为休闲小道，无噪音污染。这种方式一劳永逸地解决了动态交通对居住环境的影响，也使地上面积得到了更有效的利用。

　　六、别墅社区规划的发展趋势

　　1、国内别墅社区规划的发展趋势
　　建筑大师陈世民认为，住宅群落的规划实质上要回答两个主题：一是与环境的沟通和共生；二是与住房生活模式相契合。

　　别墅建筑密度不能太高，别墅区空间变化应丰富。由于拥有自己的独院住宅仍是大多数人一生的愿望，所以将来在经济水平发展到更高层次时，这种独院住宅应更受欢迎。

　　别墅应该是以高品质的环境来占领市场，环境是别墅的生命，所以应非常强调别墅区的环境。可是目前许多城市中的所谓别墅区，为了降低每幢别墅的售价以吸引买主，人为地加大别墅区的建筑密度，导致别墅的通风采光不良，私密性差，景观单调，使整个别墅区犹如农民住宅，环境很差，最终导致别墅无人问津，这样反而得不偿失，许多风景区、旅游度假区常常大搞别墅建设，名为旅游开发，实为房地产开发，即卖给各单位或私人别墅。由于别墅过多而密而破坏整个风景区、旅游区的景观，这种只顾眼前利益不顾长期发展的做法是很不明智的，最终将阻碍整个风景区、别墅区进一步发展。

　　别墅建筑当然是以独立式为主，但有时为了节约土地，降低别墅单体的售价以吸引买家以及增加整个别墅区的景观与空间变化，别墅区中往往也布置了联体别墅，如两联体、四联体及连排型住宅。目前在广东，由于受香港地区的影响。别墅建筑采用四边体很多。其实，这种四连体是由于香港地价昂贵而不得已采取的一种住宅形式，从居住环境来看，四联体并不好，因这每户均只有不过一些人认为买了其中一户，从外面看，整栋别墅都属于他一个人，感觉非常气派与豪华，这也许能满足一些人的虚荣心。而对于并联式连排型住宅，只要在建筑造型及环境设计方面下功夫，处理得好，也能给人一种良好的印象。由于花园别墅的庭院一般不大，大约占地在半亩至一亩之间，因此别墅建筑宜偏于庭院一隅，可以使室外空地相对集中，便于重点绿化、美化。所留的集中绿地应在庭院地南侧，以利于植物的生长，并构成背风向阳的室外活动场地。两个方向可以开窗，通风采光均不佳。

　　2、美国现代两大别墅规划手法及实例
　　（1）新传统主义
　　在19世纪汽车出现以前，最优秀的住宅环境是离市中心不远的近郊乡村，这些近郊住宅区有着良好的前景，方便于行人的交通系统，也有比较好的自然景观，从19世纪欧洲和北美的郊区城镇中可以得到许多解决现代住宅社区问题的借鉴要素，根据这个思维来设计的新型住宅区称为“新传统主义”社区。

　　“新传统主义”住区的设计具有以下特点：
　　A、紧凑的发展规划模；
　　B、街道采用简单的方格、或者称为“棋盘格”式布局；
　　C、建筑离开道路距离比较近；
　　D、混合使用空间－住宅、办公、商业均有；
　　E、强烈的行人导向；
　　F、建筑户型和社区设计上强调传统风格特征。

　　新传统主义的居住区最突出的特点是行道的设计和布局：
　　A、突出“可以步行的社区”
　　B、集中发展步行性的规划。除了解决交通问题之外，还可以增进邻里交往；
　　C、以10分钟步行距离作为设计的标准，或者使用0.5英里（约0.8公里）为半径的尺度设计，来布局住宅和社区中心、商业网点；
　　D、减少汽车在物理上和心理上、视觉上存在可能性。行道尽量窄小一些，停车场设在建筑后面的空地上，尽量看不见；
　　E、主道路以步行路为主，建筑背后是服务道路，供汽车使用。户前道路重新成为人们交往、孩子们玩耍的地方。

　　实例――美国马里兰州的肯特兰
　　占地356英亩，1600个家庭单位，人口约5000人，1900年建成。包括6个邻里组群，以及办公区域、市政中心、文化设施、零售业等。其一，采用美国19世纪的村镇建筑作为风格母题，住区以“肯特农场”旧建筑作为中心建筑，具有强烈的历史风格特征；其二，以步行为中心，屋前的道路仅仅供人使用，汽车全部在建筑后面的街道车道通行，街道上完全看不见车辆；其三设计不同类型和尺寸的住宅以适应不同收入水平和年龄的人群，除独户住宅外，还有集合住宅、供出租的公寓住宅等，公寓住宅的底层是商店。